Решение судьи о согласовании перевода квартиры в нежилой фонд в панельном доме

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № 2-3896/2013

Судья Выборгского районного суда г. Санкт-Петербурга Гребенькова Л.В.,

при секретаре Демура М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.П.В. о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

К.П.В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме – в Санкт-Петербурге, обязании Администрации Выборгского района совершить необходимые действия, направленные на перевод квартиры из статуса жилого помещения в статус нежилого помещения в целях использования в качестве магазина промышленных товаров.

Мотивировал свои требования тем, что заявитель является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: . Указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.

Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.

ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания по указанному адресу. (л.д. 26).

Заявителем был заказан проект устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания, расположенного по адресу: .

Проект устройства двух отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания разработан ООО «», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. Указанный проект учитывает все рекомендации и предписания КГА. (л.д. 89-100).

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 36)

«Проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров для подготовки документов при переводе в нежилой фонд» разработан ООО «». (л.д. 12-88).

ООО «Балтком» был разработан проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: , в связи с переводом ее в нежилой фонд. По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, возможно.

После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 9).

Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме; не представлено заключение о техническом состоянии конструкции здания и о возможности проведения планируемых работ.

Заявитель полагал отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: , незаконным, указав, что в соответствии с пунктом 4.2.4.9 Правил эксплуатации жилищного фонда в РФ, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Данный запрет вызван тем, что в результате расширения существующих проемов, либо при пробивании новых проемов, возможно ослабление несущих способностей несущих конструкций крупнопанельных и крупноблочных зданий.

Вместе с тем, данные правила не содержат какого-либо запрета на устройство прохода в существующих оконных проемах, если такое устройство не связано с расширением данных проемов, и возможно за счет разбора части подоконного пространства.

Проектом предусмотрено именно такое устройство двух входных проемов, то есть без расширения оконного проема, за счет разбора части подоконного пространства. Участок подоконного пространства не предназначен для восприятия нагрузок от выше расположенных конструкций, т.е. образуемые в нем реакции опор на нагрузки не учитываются в существующей схеме здания. Устройство дверных проемов согласно Проекту будет соответствовать требованиям нормативно-технической документации, не изменит расчетную схему стены здания и, следовательно, не окажет влияния на целостность конструктивных элементов здания.

 

 

 

Таким образом, устройство проемов в соответствии с проектом не повлияет на несущие способности стены, и не повлечет создания угрозы жизни и здоровью граждан.

 

 

 

Выводы о технической безопасности устройства входов в полном объеме подтверждаются содержанием проекта, и фактом надлежащего согласования проекта без замечаний в установленном законодательстве порядке с уполномоченными контролирующими органами.

 

 

 

Все необходимые технические условия на подключение к инженерным сетям дома получены в установленном порядке.

 

 

 

Согласно пункту 6.2.12. Правил содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге от 14.09.2006 года № 1135 в связи с изменением характера использования помещений допускается реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных, характеристик их устройства и оборудования в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА, а для объектов культурного наследия, зданий и сооружений, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия - с КГИОП, а также с собственниками зданий и сооружений.

 

 

 

Как следует из буквального содержания данной нормы - реконструкция лоджий первого этажа зданий с изменением отдельных характеристик их устройства и оборудования допускается в соответствии с проектным решением, согласованным с КГА. Из материалов проекта следует, что необходимые согласования проектных решений были надлежащим порядком получены в КГА, с проставлением в проекте необходимых согласовательных штампов и виз.

 

 

 

Таким образом, возложение на заявителя обязанности по согласованию проектных решений в соответствии с пунктом 6.2.12. указанных Правил с собственниками здания - многоквартирного жилого дома, в котором расположена квартира, является незаконным.

 

 

 

ДД.ММ.ГГГГ заявитель уточнил требования, просил признать незаконным отказ в согласовании переустройства и перепланировки квартиры, обязать администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения в нежилое. (л.д. 178-182).

 

 

 

Представитель заявителя явился в судебное заседание, заявление поддержал.

 

 

 

Представитель заинтересованного лица Администрации Выборгского района не явился в судебное заседание, допрошенный ранее, возражал против удовлетворения заявления, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

 

 

 

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, эксперта, приходит к следующим выводам.

 

 

 

Судом установлено, что К П.В. является собственником квартиры по адресу: , на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 19-21).

 

 

 

Из заявления К.П.В. следует, что указанная квартира была приобретена с целью открытия магазина промышленных товаров.

 

 

 

Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

 

 

 

Статьей 22 ЖК РФ определены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

 

 

 

В ст. 23 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень документов, необходимых для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое.

 

 

 

Для подготовки документов по переводу квартиры в нежилой фонд, а именно, для разработки проекта устройства отдельного входа в помещение, необходимо разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.

 

 

 

ДД.ММ.ГГГГ КГА, рассмотрев обращение собственника, выдал разрешение на разработку проекта устройства двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и замене оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. (л.д. 26).

 

 

 

К.П.В. был заказан проект устройства отдельного входа в жилое помещение, расположенное по адресу: .

 

 

 

Проект устройства отдельного входа разработан ООО «»», имеющим свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации. (л.д. 89-100)

 

 

 

ДД.ММ.ГГГГ Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга согласовал устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания и двух пешеходных дорожек к отдельным входам согласно плану. (л.д. 36)

 

 

 

ООО «» был разработан проект перепланировки квартиры под магазин промышленных товаров. Задачей настоящего обследования являлось определение технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры по адресу: , в связи с переводом ее в нежилой фонд. По результатам обследования специалисты пришли к выводу о том, что устройство двух новых отдельных входов в помещения магазинов и замена оконных заполнений на витринные с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания, возможно.

 

 

 

После подготовки всех документов, которые предусмотрены ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, заявитель обратился в межведомственную комиссию Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры по адресу: .

 

 

 

ДД.ММ.ГГГГ Администрация Выборгского района уведомила собственника помещения об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения. (л.д. 9).

 

 

 

Согласно указанному уведомлению администрации, основанием для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения послужило Постановление Госстроя России от 29.09.2003 г. № 170, а именно, п. 4.2.4.9. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме по вопросу изменения режима использования земельного участка; не представлено заключение о техническом состоянии конструкции здания и о возможности проведения планируемых работ.

 

 

 

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО » (л.д. 126-144) устройство входа согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки в Санкт-Петербурге не является безопасным.

 

 

 

Такое устройство входа нарушает требование пп. 1 п. 6 ст. 3 ФЗ РФ № 384 (требование механической безопасности) и поэтому нарушает права и законные интересы граждан и создаст угрозу их жизни и здоровью.

 

 

 

Возможное устройство входов согласно проекту перепланировки в Санкт-Петербурге, разработанному ООО «», нарушит права и законные интересы граждан и создаст угрозу их жизни и здоровью.

 

 

 

Для того чтобы устройство входов с улицы в в Санкт-Петербурге не нарушало права и законные интересы граждан, не создавало угрозу их жизни и здоровью, необходимо разработать изменения к проекту перепланировки квартиры с учетом рекомендаций по обеспечению безопасного устройства входа в помещение квартиры №, указанных в выводах по первому вопросу данного заключения.

 

 

 

Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки в Санкт-Петербурге не является безопасным.

 

 

 

Для выполнения требований механической безопасности конструкций входа в помещение в Санкт-Петербурге необходимо внести в проект, разработанный ООО «», следующие исправления и дополнения:

 

 

 

- принять и разработать конструктивное решение, обеспечивающее прочность панели наружной стены после вырезания в ней проёма высотой м, для чего предусмотреть передачу нагрузки от веса панели или на цокольную панель дома или же на входную площадку крыльца;

 

 

 

- для обеспечения безопасности эксплуатации входа разработать в составе проекта перепланировки детальные чертежи узлов и конструктивных элементов крыльца (входной площадки, ступеней, металлического каркаса, фундаментов). Чертежи и текстовые указания на них должны определять геометрические размеры всех конструктивных элементов, их материалы, сечения, армирование, спецификации, меры защиты от коррозии.

 

 

 

С учетом рекомендаций, данных в указанном заключении эксперта, проект ООО «» был доработан, в него были внесены изменения.

 

 

 

Согласно заключению специалиста ООО «» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 146-170) из результатов выполненного в настоящем исследовании расчета следует, что возможное устройство входов согласно проекту перепланировки квартиры, с учетом представленных изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «» в году, является безопасным.

 

 

 

Возможное устройство входов согласно представленному в материалы дела проекту ООО «» перепланировки в Санкт-Петербурге и изменений к проекту шифр №, разработанных ООО «» в 2013 году, является безопасным.

 

 

 

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО4, который пояснил, что проводил экспертизу на основании определения суда, а также давал заключение как специалист. В первоначально разработанном проекте ООО «» были выявлены недостатки, указанные недостатки были устранены, заявитель представил на исследование проект с изменениями. В первоначальном проекте не было учтено, что панель может обрушиться вниз. В результате внесенных изменений в проект была изменена конструкция крыльца и в настоящее время панель может быть разрезана пополам. Решение по устройству входа в помещение обеспечивает прочность наружной стены данного помещения. Соответственно, обеспечена безопасность эксплуатации указанных помещений и конструкций всего дома. Целостность конструкции усиливает конструкция крыльца.

 

 

 

Суд полагает отказ Администрации Выборгского района в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: , незаконным по следующим основаниям.

 

 

 

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (п.1 ст.23 Жилищного кодекса РФ).

 

 

 

В соответствии с п.2 ст.22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких – либо лиц.

 

 

 

Согласно проектной документации в ходе проектируемой перепланировки предполагается устройство двух отдельных входов в помещения магазинов со стороны лицевого фасада здания согласно плану.

 

 

 

Проектная документация разработана ООО «» в соответствии с действующими нормами, правилами и стандартами. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно — гигиенических, противопожарных и других норм, правил и государственных стандартов, действующих на дату выпуска, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных рабочими чертежами мероприятий.

 

 

 

Проектное решение обусловлено основными габаритными размерами, положением несущих конструкций, требованиями СНиП, а также указаниями заказчика по составу и функциональной взаимосвязи помещений.

 

 

 

Проектная документация согласована с КГА и со всеми заинтересованными службами. При этом в согласованном проекте указано, что технические решения, принятые в проекте, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объектов.

 

 

 

По мнению суда, проект перепланировки квартиры по адресу: , полностью обеспечивает сохранность существующих строительных конструкций. При условии соблюдения проектных решений, переустройство и перепланировка не окажет отрицательного влияния на сложившиеся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: г. .

 

 

 

Исходя из п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. №170, не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

 

 

 

Согласно представленным документам, в квартире по адресу: , в помещении проектом для устройства входа предусмотрена разборка части стены под существующим оконным проемом без увеличения ширины проема, в данном проеме устанавливается наружный дверной блок. В помещении с учетом внесенных в проект изменений предусмотрена разборка участка стены под оконным проемом.

 

 

 

Согласно проекту расположение квартиры в указанном доме позволяет устроить дверные проемы с непосредственным выходом наружу через один из оконных проемов.

 

 

 

При организации отдельных входов, то есть при демонтаже подоконной части строго в габаритах существующего оконного проема без его расширения, полностью обеспечивается сохранность существующих строительных конструкций, перепланировка квартиры, при условии соблюдения проектных решений, не окажет отрицательного влияния на сложившееся техническое состояние и эксплуатационную пригодность жилого дома по адресу: .

 

 

 

Таким образом, исходя из представленных документов – проекта устройства отдельных входов, проекта перепланировки квартиры по адресу: г. Санкт-Петербург, имеется техническая возможность оборудовать доступ к переводимому помещению путем обустройства двух отдельных входов.

 

 

 

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170, содержат п. 4.2., который называется «Стены». П. 4.2. содержит отдельные пункты, которые регулируют техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций стен в зависимости от различных материалов, а именно, п. 4.2.1. - стены каменные (кирпичные, железобетонные), п. 4.2.2. - стены деревянные, п.4.2.3. - отделка, п. 4.2.4. - балконы, козырьки, лоджии и эркеры.

 

 

 

Подпункт 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда регулирует вопросы установки окон, крепления оконных и дверных коробок, а также крепления к панелям наружных стен трамвайных, троллейбусных и других оттяжек. Указанный подпункт не относится к вопросам перепланировки жилого помещения, а, следовательно, ссылка на этот подпункт в отказе Администрации района неправомерна.

 

 

 

Указанные правила содержат специальные пункты - п.1.7.1. и 1.7.2., которые регулируют вопросы перепланировки и предполагают любую перепланировку, которая не ведет к разрушению здания, в том числе изготовление проемов, укрупнение и разукрупнение квартир, что, в любом случае, требует устройства новых дверных проемов.

 

 

 

Таким образом, незаконным является отказ Администрации Выборгского района в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения со ссылкой на п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, так как согласно представленному проекту не предусматривается расширение или пробивка проема в переводимой квартире.

 

 

 

В качестве оснований отказа Администрация Выборгского района указала, что собственником не представлено заключение о техническом состоянии конструкций здания и о возможности проведения планируемых работ. При этом отсутствует указание на нарушение конкретных норм.

 

 

 

Заключение о техническом состоянии конструкций здания и о возможности проведения планируемых работ выполнено в ООО «».

 

 

 

Требование о получении заключения о техническом состоянии конструкций здания и о возможности проведения планируемых работ является незаконным и неправомерным, так как не предусмотрено строительными нормами и/или правилами при подготовке проекта и согласовании проекта переустройства жилого помещения в нежилое. В связи с чем, суд полагает необоснованным оспариваемый отказ администрации по указанным основаниям.

 

 

 

По мнению суда, с учетом заключения эксперта и специалиста, представленный проект соответствует всем требованиям строительно-технической документации, жилищному законодательству и Правилам и нормам содержания жилищного фонда.

 

 

 

Как следует из ответа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ № по сведениям государственного кадастра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, , государственный кадастровый учет не проходил, сведения о нем в государственном кадастре недвижимости отсутствуют. В связи с чем, требование администрации о предоставлении решения общего собрания собственников жилого дома является необоснованным.

 

 

 

С учетом того, что проектная документация соответствует всем действующим градостроительным и жилищным требованиям, то у МВК Администрации Выборгского района отсутствовали основания для отказа в согласовании перепланировки жилого помещения.

 

 

 

Действия Администрации Выборгского района затрагивают права и законные интересы заявителя, создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

 

 

 

В связи с чем, имеются основания для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа администрации Выборгского района Санкт-Петербурга в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и обязании согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения.

 

 

 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

 

 

РЕШИЛ:

 

Признать незаконным отказ Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: .

 

 

Обязать Администрацию Выборгского района согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения, расположенного по адресу: .

 

 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца.

 

 

Судья